Uitleg over een starterslening
Wat is de starterslening?
De Starterslening in het kort
“De Starterslening is een renteloze lening die verstrekt wordt door de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). Het betreft een aanvullende lening, bovenop een andere (eerste) hypotheek. Het doel van de Starterslening is om het kopen van een eigen woning makkelijker te maken voor starters. Dit doel wordt bereikt door een hoger hypotheekbedrag mogelijk te maken en/of de maandlasten voor starters te verlagen.”
Een Starterslening maakt ’t mogelijk
Als starter op de woningmarkt heb je het niet makkelijk. In veel gemeentes worden er weinig betaalbare woningen aangeboden. Hiernaast is vaak het inkomen van de starter (nog) niet hoog genoeg om een passende hypotheek te krijgen. Betekent dit dat je de moed maar moet opgeven? Nee, natuurlijk niet! Met een Starterslening kan je tot wel 20% van de koopprijs extra lenen. Hiernaast hoef je over deze extra lening geen rente of aflossing te betalen!
Wat kan je extra lenen?
De hoogte van de Starterslening is geen standaard bedrag. Bij het vaststellen van de hoogte van de Starterslening wordt o.a. gekeken naar je inkomen, de prijs van het huis en de hypotheekrente. Hiernaast kunnen de spelregels ook verschillen per gemeente. Wil je weten wat de Starterslening precies voor jou kan betekenen? Laat dan een vrijblijvende berekening maken.
Hoeveel kunnen we lenen?
Een belangrijke vraag. Echter, het is niet de enige vraag en ook niet de belangrijkste!
In het rijtje ‘vaak gestelde vragen’ staat de vraag ‘Hoeveel kunnen we lenen?’ redelijk hoog. Het is ook een logische vraag. Voordat je om je heen gaat kijken naar huizen, wil je natuurlijk wel weten wat je maximaal kunt uitgeven. Het zou immers jammer zijn als je verliefd wordt op een huis wat je achteraf gezien niet kunt kopen. De juiste volgorde is dan ook: eerst rekenen en daarna op zoek naar een huis.
Om te kunnen vaststellen hoeveel je maximaal kan lenen, moeten we eerst jouw ‘toetsinkomen’ bepalen. Hoe ziet jouw inkomen er eigenlijk uit? Heb je wellicht een eindejaarsuitkering of is er sprake van een provisieregeling? Ook overwerkvergoedingen en andere vergoedingen kunnen een rol spelen. Om te beginnen, zullen we eerst moeten bekijken met welke onderdelen van het inkomen we rekening mogen houden. Hierbij hebben we te maken met wettelijke regels. Hiernaast moeten we rekening houden met de spelregels van de banken en eventueel de regels van de Nationale Hypotheek Garantie.
Lang niet iedereen heeft tegenwoordig een ‘vaste baan’, ofwel een dienstverband voor onbepaalde tijd. In veel gevallen is er sprake van een tijdelijk contract dat mogelijk verlengd wordt. Dit noemen we een dienstverband voor bepaalde tijd. Ook inkomen uit een tijdelijke baan kan (gedeeltelijk) meetellen bij het bepalen van de maximale hypotheek. Ook kan rekening gehouden worden met inkomen uit flexwerk en uitzendwerk. Wel hebben we ook hier weer te maken met vele regels. Tenslotte hebben we natuurlijk ook soms te maken met zelfstandig ondernemers. Standaard zal gevraagd worden naar de cijfers van de afgelopen drie jaren, maar soms kan hier ook van afgeweken worden.
Bij de bepaling van de maximale hypotheek speelt ook de hypotheekrente een rol. Over het algemeen geldt: hoe lager de hypotheekrente, hoe hoger de hypotheek mag zijn. Door deze regel zou je geneigd kunnen zijn om te kiezen voor een heel korte rentevaste periode. Hiervoor geldt immers een lagere rente dan voor een lange rentevaste periode. Dit vinden de banken (en overheid) echter geen goed plan, omdat een korte rentevaste periode in combinatie met een hoge hypotheek erg risicovol kan zijn. In verband hiermee is bepaald dat alleen rekening gehouden mag worden met de werkelijke hypotheekrente indien men kiest voor een rentevaste periode van tien jaar of langer. Men mag wel kiezen voor een kortere rentevaste periode, maar dan wordt bij de berekening van de maximale rekening gehouden met een standaard (hogere) rente. Kortom, is een zo hoog mogelijke hypotheek nodig? Kies dan voor een (lage) hypotheekrente voor minimaal tien jaar vast.
Eigenlijk is deze vraag belangrijker dan de vraag “Hoeveel kunnen we lenen”. Het maximale bedrag dat je zou kunnen lenen is namelijk niet altijd het verstandigste bedrag om te lenen. In veel gevallen is het juist verstandig om minder te lenen dan het maximale bedrag. Naast de hypotheek heb je immers nog veel meer maandelijkse kosten. Je kan hierbij denken aan onderhoud, energiekosten en natuurlijk ook de kosten voor het dagelijks levensonderhoud. Hiernaast is het mogelijk dat in de toekomst een deel van je inkomen wegvalt. In zo’n geval is het een geruststellende gedachte dat je de lasten van je hypotheek nog steeds kan betalen. Wil je weten hoeveel je maximaal kan lenen en hoeveel in jouw situatie verstandig is? Wij rekenen het graag voor je uit!
Kostenkoper
Wat zijn de kosten bij aankoop van een huis?
Als je een huis koopt, krijg je te maken met bijkomende kosten.
De bijkomende kosten bij de aankoop van een huis kunnen behoorlijk oplopen. Voorheen konden de volledige ‘kosten koper’ opgenomen worden in de hypotheek, maar tegenwoordig is dat niet meer mogelijk. In verband hiermee is het verstandig om deze kosten eens goed te bekijken. Hieronder zullen we de verschillende kostensoorten bespreken.
Als je een bestaand woonhuis of appartement koopt, zal je overdrachtsbelasting moeten betalen. Tegenwoordig bedraagt deze belasting 2% over de waarde van de woning. De notaris zorgt voor de afdracht van deze belasting. De betaalde overdrachtsbelasting is niet fiscaal aftrekbaar.
Als je een nieuwbouwwoning koopt, hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen. Ook hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen als je het huis ‘vrij op naam’ koopt. In dat geval is de overdrachtsbelasting namelijk voor rekening van de verkoper.
De kosten van de makelaar zijn voor degene die hem ingeschakeld heeft. Heeft de verkoper aan de makelaar gevraagd om zijn huis te verkopen? Dan zijn de kosten van de makelaar voor de verkoper. Heb je zelf een makelaar ingeschakeld om je te helpen bij de aankoop? Dan zijn deze kosten voor jou.
Bij de aankoop van een huis krijg je altijd te maken met de notaris. De notaris zorgt o.a. voor het opstellen van de zogenaamde leveringsakte en de hypotheekakte. Ook zorgt de notaris ervoor dat alle gegevens verwerkt worden in het kadaster. Hiernaast let de notaris erop dat alle kosten koper correct betaald worden. De kosten van de leveringsakte zijn niet fiscaal aftrekbaar. De kosten voor de hypotheekakte zijn echter wel fiscaal aftrekbaar.
Vroeger ontving de hypotheekadviseur van de bank of verzekeringsmaatschappij een vergoeding voor zijn werkzaamheden. Tegenwoordig is dit niet meer zo. De hypotheekadviseur zal hierdoor zijn kosten rechtstreeks bij de klant in rekening moeten brengen. De kosten voor het hypotheekadvies zijn fiscaal aftrekbaar.
Het huis of appartement is het onderpand voor de bank. In verband hiermee wil de bank graag weten hoeveel het huis echt waard is. Om de waarde vast te stellen, zal er meestal een taxatierapport opgemaakt moeten worden door een onafhankelijke taxateur. De kosten voor het taxatierapport zijn fiscaal aftrekbaar.
Indien de waarde van het huis aanzienlijk hoger is dan de hypotheek, wil de bank ook nog wel eens genoegen nemen met een opgave van de WOZ-waarde. Een taxatierapport is dan niet nodig. Ook bij aankoop van een nieuwbouwwoning is een taxatierapport niet nodig.
Als de hypotheek wordt afgesloten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) zullen hiervoor kosten betaald moeten worden. Dit is de zogenaamde ‘borgtochtprovisie’. Momenteel zijn deze kosten 1% over de hoogte van de hypotheek. Deze kosten zijn fiscaal aftrekbaar.
Hulp nodig?
Bekijk hier onze instructievideo
Wat is de NHG?
Nationale Hypotheek Garantie (NHG) voor een veilige en verantwoorde lening.
Wat is het en hoe werkt het?
De Nationale Hypotheek Garantie wordt verstrekt door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Het is de naam van de garantie die je kan krijgen bij het afsluiten van een lening als je een woning koopt en/of als je je woning gaat verbouwen. Hiermee staat het Waarborgfonds borg voor de terugbetaling van jouw hypotheek aan de geldverstrekker. Natuurlijk maak je bij het aangaan van de lening samen met je geldverstrekker goede en verstandige afspraken over de betaling van je woonlasten. Er kunnen zich echter situaties in je leven voordoen waardoor het aflossen van de lening niet meer mogelijk is. Bijvoorbeeld als je inkomen vermindert door werkloosheid of arbeidsongeschiktheid. Het kan voorkomen dat je in zo’n geval je woning moet verkopen en dat de opbrengst van je woning lager is dan het bedrag dat je nog moet terugbetalen. Er ontstaat dan een restschuld. Het Waarborgfonds betaalt deze restschuld aan de geldverstrekker. Door deze zekerheid van de NHG zal de geldverstrekker je een aantal voordelen bieden.
De aanvraag van de NHG wordt tegelijkertijd met de aanvraag van de hypothecaire lening bij de geldverstrekker ingediend. De geldverstrekker beoordeelt of je in aanmerking komt voor de NHG. Voldoe je aan de voorwaarden (zie hieronder), dan wordt de offerte van de lening uitgebracht op NHG-condities. Je hoeft de aanvraag van de NHG dus niet apart te doen.
Voordelen van NHG
1. Lagere hypotheekrente
Door de borgstelling beloont de geldgever je met een lagere hypotheekrente. Jouw rentevoordeel kan oplopen tot maar liefst 0,6%. Afhankelijk van de hoogte van je lening kan dit elk jaar opnieuw honderden euro’s voordeel bieden.
2. Veilig en verantwoord lenen
Met Nationale Hypotheek Garantie weet je zeker dat je bij een normaal uitgavenpatroon altijd voldoende geld overhoudt voor andere belangrijke uitgaven.
3. Kosten fiscaal aftrekbaar
Alle kosten die je moet maken om Nationale Hypotheek Garantie te verkrijgen, zijn fiscaal aftrekbaar.
4. Kwijtschelding
Als in het geval van een gedwongen verkoop blijkt dat je geen schuld hebt aan deze verkoop en je hebt geprobeerd de restschuld zoveel mogelijk te beperken, zal de stichting jou de restschuld kwijtschelden.
Voorwaarden
Om voor een Nationale Hypotheek Garantie voor aankoop van een woning in aanmerking
te komen, moet je onder andere voldoen aan de volgende voorwaarden:
De Nationale Hypotheek Garantie hanteert een zogenaamde kostengrens. Dit houdt in dat het hypotheekbedrag nooit meer mag zijn dan een bepaald bedrag*. De kostengrens is altijd inclusief bijkomende kosten voor bijvoorbeeld notariskosten, afsluitprovisie en eventuele overdrachtsbelasting. NHG stelt het percentage bijkomende kosten voor bestaande woningen en bij nieuwbouwwoningen standaard op 6%. Dit betekent dat de koopsom niet hoger mag zijn dan de geldende kostengrens minus 6%.
Je moet de woning als hoofdverblijf gaan bewonen. NHG is niet mogelijk bij recreatiewoningen.
Jouw inkomen kan voortvloeien uit verschillende bronnen van inkomsten. Zie onderaan deze pagina voor een toelichting op de berekeningen.
Bij een bestaande woning moet je aanvraag vergezeld gaan van een taxatierapport, opgesteld door een taxateur die voldoet aan de eisen van de Nationale Hypotheek Garantie.
bij aankoop bestaande woning Als je wil, kan je bij aankoop van je woning de kosten voor kwaliteitsverbetering (bestaande woning) of meerwerk (nieuwbouw) gedeeltelijk meefinancieren. De kosten hiervan moeten blijken uit een taxatierapport, een bouwkundig rapport en/of een door jezelf opgemaakte specificatie. Het bedrag voor kwaliteitsverbetering wordt in depot gehouden door de geldverstrekker. Dit betekent dat, op het moment dat je door middel van facturen kunt aantonen dat (een deel van) de kwaliteitsverbetering is uitgevoerd, de geldgever (een deel van) dit bedrag uitbetaalt.
De geldgever toetst jouw gegevens bij de Stichting Bureau Krediet Registratie (BKR) in Tiel. Bij het BKR staan je financiële verplichtingen zoals persoonlijke leningen, doorlopende kredieten en credit cards geregistreerd. Als op jouw naam een financiële verplichting staat geregistreerd, zal de geldgever bij de toets voor de NHG met deze financiële verplichtingen rekening houden. Aan de hand van bepaalde codes registreert het BKR of je problemen hebt gehad met het terugbetalen van leningen. Afhankelijk van de geregistreerde gegevens bij het BKR kan dit een belemmering vormen voor het verkrijgen van de NHG.
* De kostengrens bij NHG verandert regelmatig. Voor de huidige hoogte van de kostengrens kan je kijken op de website van NHG (www.nhg.nl).
Hypotheekvormen
Een toelichting op de meest voorkomende vormen
Er bestaan heel wat verschillende hypotheekvormen. Hier zullen wij de belangrijkste vormen kort bespreken.
Niet alle hypotheekvormen zijn interessant.
Tegenwoordig zijn niet alle hypotheekvormen nog even interessant. Vanaf 2013 is de rente van een hypotheek namelijk alleen nog aftrekbaar indien er sprake is van een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek. Mensen die vóór 2013 al een andere hypotheekvorm hadden, mogen deze trouwens wel gewoon behouden. Voor deze bestaande gevallen blijft de hypotheekrente ook gewoon aftrekbaar.
Lineaire hypotheek
Bij deze eerste variant van de verschillende soorten hypotheekvormen lost de klant elke maand een vast bedrag af. Dit vaste bedrag wordt berekend door het leningbedrag te delen door het aantal aflossingen gedurende de hele looptijd van de lening. Bedraagt het leningbedrag bijvoorbeeld € 150.000 en is de looptijd 30 jaar, dan is de aflossing € 5.000 per jaar (€ 150.000 : 30 jaar) ofwel € 416,67 per maand (€ 5.000 : 12). Door de aflossingen nemen het leningbedrag en de te betalen rentebedragen in de loop der jaren af.
Annuïteitenhypotheek
Het grootste bezwaar bij de lineaire hypotheek waren de hoge aanvangslasten. Om dit bezwaar weg te nemen, werd de annuïteitenhypotheek ontwikkeld. Annuïteit betekent, dat het periodiek te betalen totaalbedrag aan rente en aflossing gedurende de gehele looptijd gelijk blijft (indien het rentepercentage niet verandert).
Over de afgeloste bedragen hoeft uiteraard geen rente meer betaald te worden. Omdat het totaalbedrag (rente en aflossing) dat periodiek betaald wordt, gelijk blijft, betekent dit, dat het aflossingsdeel stijgt en het rentedeel daalt. In vergelijking met de lineaire hypotheek wordt de aflossing bij deze hypotheekvorm als het ware naar achteren verschoven. Hierdoor ontstaat een lage aanvangslast.
Spaarhypotheek
Bij een spaarhypotheek wordt door de klant tijdens de looptijd niet afgelost. In plaats van aflossing betaalt hij maandelijks een premie. Deze premies worden gespaard, zodat de lening op de einddatum (of bij eerder overlijden) kan worden afgelost. Het bijzondere van een spaarhypotheek is dat het rentepercentage dat de klant over zijn spaarpremies ontvangt, gelijk is aan het rentepercentage dat hij betaalt voor de hypotheek. Hierdoor is de einduitkering gegarandeerd.
Beleggingshypotheek
Net als bij een spaarhypotheek wordt tijdens de looptijd niet afgelost. Maandelijks wordt er rente en een premie betaald. Deze premies worden belegd in een spaarplan (of beleggingsrekening), zodat de lening op de einddatum kan worden afgelost. De ‘rente’ die de klant over zijn premies krijgt, hangt af van de gekozen beleggingskas en de behaalde resultaten van deze kas. In tegenstelling tot de spaarhypotheek is de einduitkering van het spaarplan (of beleggingsrekening) niet gegarandeerd. De uitkering over 30 jaar kan dus hoger zijn dan het leningbedrag, maar ook lager. De klant kan zelf kiezen in welke beleggingskas zijn premies belegd moeten worden; van aandelen tot obligaties. Of een combinatie hiervan.
Aflossingsvrije hypotheek
Dit is eigenlijk de meeste eenvoudige variant van alle hypotheekvormen om uit te leggen. Bij een aflossingsvrije hypotheek wordt er niets automatisch afgelost. Er wordt alleen rente betaald over het geleende bedrag. Leen je bijvoorbeeld € 200.000 tegen een rente van 3%, dan betaal je bruto € 6.000 per jaar (ofwel: € 500 per maand). De betaling bestaat dus alleen uit rente; het geleende bedrag blijft gelijk.